WEG-Darlehen

In seinem Urteil (V ZR 244/14) vom 25.09.2015 hat der BGH entschieden, dass auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Deckung ihres Finanzierungsbedarfes ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.

Der Verwalter muss jedoch die Risiken einer möglichen Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung mit diesen ausführlich in der Eigentümerversammlung erörtert und im Versammlungsprotoll dokumentiert haben.

Zudem sind die konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung aller Interessen zu berücksichtigen, um zu ermessen, ob sich der Beschluss über die Kreditaufnahme in den Grenzen des den Wohnungseigentümern zustehenden Gestaltungsspielraumes bewegt.

Möchte die WEG ein Darlehen aufnehmen, sollte der Verwalter sich mit den notwendigen Anforderungen, dem allgemeinen Ablauf und den beizubringenden Unterlagen vertraut machen.

Die Gewährung eines Darlehens an die WEG folgt einem gleichbleibenden, strukturierten Ablauf. Dessen Einhaltung ermöglicht eine reibungslose Darlehensbeantragung und Auszahlung der Darlehensmittel.

Grundlage der Darlehensbeantragung im Namen der WEG ist ein bestandskräftiger Beschluss zur Darlehensaufnahme. Der Beschluss muss die Bevollmächtigung des Verwalters zur Darlehensaufnahme und die Festlegung der Darlehensrückzahlung über den Wirtschaftsplan beinhalten. Ebenfalls soll enthalten sein, welche Maßnahme zu finanzieren ist und wie viel an Eigenkapital in Form von Rücklagen und Sonderumlagen dafür eingesetzt werden soll. Die Hausbank stellt hierfür einen Musterbeschluss zur Verfügung.

Für die Darlehensbeantragung sind einige Unterlagennachweise und Informationen erforderlich. Die Hausbank stellt Checklisten über die zu beschaffenden Unterlagen zur Verfügung, damit bei der Bearbeitung des Darlehens keine unnötigen Rückfragen und Verzögerungen entstehen.

Bei der Gewährung von Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fungiert die Hausbank als „durchleitendes Institut". Dies bedeutet, dass der Kreditantrag über das Kreditinstitut an die KfW weitergeleitet wird. An dieser Stelle ist es wichtig, dass noch keine Sanierungsarbeiten im Vorfeld begonnen wurden. Die Hausbank leitet dann bei Bewilligung und Auszahlung die Darlehensmittel an die WEG weiter. Zu prüfen ist auch, ob die Beantragung eines Investitionszuschusses vorteilhafter ist als ein zinsgünstiges Förderdarlehen.

Bei der Beantragung von KfW-Mitteln sind einige entscheidende Punkte zu beachten, die, je nach Förderprogramm, unterschiedlich ausfallen können. Empfehlenswert, bei manchen Programmen sogar verpflichtend, ist die Einbindung eines Energieberaters. Dieser kann vorab über das Online-Portal der KfW den Antrag verifizieren.

Aktuell sind folgende Darlehensvarianten möglich:

• Aufnahme eines Hausbank-Darlehens ohne Einbindung der KfW oder dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausführkontrolle (BaFa)
• Aufnahme eines Hausbank-Darlehens mit Zuschuss der KfW oder dem BaFa
  
• Fördermittel der KfW-Förderbank mit Zuschuss KfW oder dem BaFa

Nachfinanzierung

Um aufwändige Nachfinanzierungen zu vermeiden, sollte eine möglichst realistische Einschätzung der durch die Sanierung entstehenden Kosten vorliegen, bei der ein fachkundiger Architekt/Bauingenieur helfen kann.