Handlungsempfehlung für Immobilienbesitzer

Werte sichern

Ein Erfahrungsaustausch zu Anlagemöglichkeiten rund um die Immobilie

Seit Jahren gelten Immobilien als krisenfeste Anlageform. Doch auch sie sind kein Selbstläufer. Sie wollen gepflegt werden - vom Eigentümer selbst oder mit Hilfe von fachkundigen Experten. Was dabei zu beachten ist, darüber informiert zweimal jährlich der IMMO-Dialog unter dem Motto „Experten treffen. Erfahrung nutzen. Einblicke gewinnen“. Veranstalter sind Rohrer Immobilien und die Hausbank München.

Was gibt es Neues auf dem weiten Gebiet der Immobilie? Wohin gehen die Trends, was verändert sich rechtlich, wie verändern sich die Märkte? Dazu sprachen bei der Sommerveranstaltung Ende Mai in den Räumen der Hausbank   Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus- und Grundbesitzerverein München, Michael Obermayer, Generalbevollmächtigter der Hausbank München und Nikolaus Kuner, Geschäftsführender Gesellschafter RC RealConsult, die Immobilienberatungstochter in der Firmengruppe Rohrer.

Sven Keussen, Gesellschafter der Rohrer Firmengruppe, streifte in seiner Begrüßung  vor voll besetztem Haus gleich einige der Punkte, die Immobilieneigentümer derzeit besonders bewegt: Die Richtlinien zur Kreditvergabe, die Zinssituation und die Folgen von Mietpreisbremse und Mietspiegel.

Rechtsanwalt Stürzer bezeichnete den Mietpreisspiegel grundsätzlich als ein gutes Instrument zur Mietpreisfindung. Allerdings müsse er stimmen. Genau das sei in München das Problem, „ein Zankapfel“, mit dem er sich seit Jahrzehnten herumschlage.

Gesetzliche Grundlage für den Mietspiegel sei der § 558 Abs. 2 BGB. Danach dürfen in den Mietspiegel nicht nur Mieten von neu abgeschlossenen Verträgen einfließen; vielmehr müsse der Mietspiegel auch Bestandsmieten berücksichtigen. Daher sei es völlig legitim, dass der Mietspiegel nicht das Niveau der Neuvertragsmieten widerspiegelt. Allerdings – und das sei ein spezielles Münchner Problem – würde in München bei der Erstellung von Mietspiegeln an verschiedenen Stellschrauben gedreht, um das Mietniveau künstlich noch weiter nach unten zu drücken. Zum einen dadurch, dass deutlich mehr (niedrige) Bestandsmieten einfließen als (höhere) Neuvertragsmieten. Beim Mietspiegel 2017 betrage das Verhältnis 70:30 anstatt wie vom Gesetzgeber vorgesehen 50:50.

Zum anderen lägen Haus + Grund München zahlreiche Hinweise vor, dass in den Mietspiegel unzulässige Mietdaten u.a. Mieten von Sozialwohnungen und Genossenschaftswohnungen eingeflossen sind. Dies erkläre auch die große Diskrepanz zwischen den Werten des Mietspiegels und den tatsächlich in München gezahlten Mieten. Diese lägen laut einer groß angelegten Leserumfrage von zwei großen Münchner Tageszeitungen um mehr als 30 % über den Mietspiegelwerten.

Da sich die Stadtverwaltung aber mit „Händen und Füßen“ wehre, die eingeflossenen Daten offen zu legen, hat Haus + Grund München eine entsprechende Klage beim Bayerischen Verwaltungsgericht München eingereicht, über die allerdings noch nicht entschieden ist.

Zur viel diskutierten Mietpreisbremse, wonach die Miete von neu abgeschlossenen Verträgen maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, führt Stürzer aus, dass der Bayerische Verfassungsgerichtshof in dem von Haus + Grund München geführten Popularklageverfahren erhebliche Rechtsmängel der bayerischen Verordnung festgestellt hat. Das Amtsgericht München sei jetzt dieser Argumentation gefolgt und habe angekündigt, dass es in einem Mietprozess die Klage eines Mieters auf Rückzahlung von angeblich zu viel gezahlter Miete abweisen werde, weil die bayerische Verordnung wegen der Rechtsmängel nichtig sei. Das Urteil werde voraussichtlich Ende Juni verkündet.

Aufmerksamkeit ist notwendig, denn auch politische Rahmenbedingungen können sich ändern. Dies und ein Anstieg der Zinsen könnten, so seine Prognose, auch die Immobilienpreise empfindlich treffen. Insofern könnten, so Obermayer, derzeit auch Gewinnmitnahmen durch Verkäufe ratsam sein.

Eine weitere Gefahr für Immobilieneigentümer, die noch Kredite zu bedienen haben, sah er in seinen „Handlungsempfehlungen für Immobilienbesitzer in der Niedrigzinsphase“ in der Zinsentwicklung. Denn auch eine geringfügige Steigerung nach oben könne ungeahnte Auswirkungen insbesondere auf Pfandbriefe und Anleihen haben. Seine Empfehlung deshalb: Möglichst langfristige Verträge und gegebenenfalls Foreward-Darlehen. Außerdem sollten Erbengemeinschaften prüfen, ob nicht eine Auszahlung beim derzeitigen Zinsniveau dazu helfen könne, komplizierte Eigentumsverhältnisse zu bereinigen.

Ein weiterer Rat galt der Streuung des Portefeuilles: Neben dem Schwerpunkt Immobilien empfahl er unter anderem Aktien, allerdings mit einer guten und bewussten Mischung.

Eine gute Nachricht hatte Michel Obermayer für die älteren Immobilienbesitzer. Auf die Frage, die Sven Keussen in der Anmoderation gestellt hatte, ob er nach der Umsetzung der EU-Kreditrichtlinie noch Geld bekommen würde, gab der Bankexperte Entwarnung. In Keussens Alter sei das noch kein Problem, aber auch für ältere sei es nicht so dramatisch, wie ursprünglich erwartet. Für die individuelle Beratung stehe die Hausbank offen.

Damit gibt es Geld auch für die Realisierung von Wertschöpfungsreserven der eigenen Immobilie. Wie das gehen kann, und welche Effekte dadurch ausgelöst werden, erläuterte Nikolaus Kuner im letzten Beitrag des Abends. Investitionen im eigenen Bestand bieten ein Höchstmaß an Sicherheit, und den Vorteil, dass sich der Baugrund bereits im Eigentum befindet, und durch die konsequente Ausnutzung von Baurechts (z. B. durch den Ausbau des Dachgeschosses oder durch Aufstockung) intensiver genutzt werden kann.

Verbunden mit einer Renovierung des bestehenden Gebäudes und einer energetischen Sanierung wird so neuer Wohnraum geschaffen und der Wert des bestehenden gesteigert. Vorgespräche mit den vorhandenen Mietern und dem Angebot einer Mietminderung während der Bauphase erleichtern erfahrungsgemäß das Vorhaben. Pläne und Rechenbeispiele bereits durchgeführter Sanierungen und Aufstockungen illustrierten den Vortrag und belegten die Hebelwirkung für den Investor. Die bereits angesprochene Zinssituation mit langfristiger Festschreibung sei derzeit ein weiteres Plus.

Der Experte nannte noch zwei weitere Optionen für die Bestandsoptimierung: Die Umwandlung alter Gewerbegebäude in Lofts und die Schaffung von Studentenappartements.

Der Abend unter dem Motto „Experten treffen. Erfahrung nutzen. Einblicke gewinnen“ war bei den Gästen auf ein sehr positives Echo gestoßen. So nutzten sie beim anschließenden Get together die Chance zu Gesprächen mit den Fachleuten. Mancher vereinbarte auch gleich ein persönliches Gespräch zur Umsetzung der angesprochenen Vorschläge oder einer individuellen Beratung.

Die nächste Veranstaltung für den Herbst ist bereits in Planung.