Gesetzliche Grundlagen

Laut § 551 BGB muss eine Mietkaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt werden.

Die getrennte Anlage der Kaution vom Vermögen des Vermieters auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto (Mietkautionskonto/Treuhandkonto) stellt sicher, dass die Mietkaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters geschützt und das Pfandrecht der Banken am Kautionskonto ausgeschlossen ist. Dies gewährleistet dem Mieter, dass die Kaution bei einer Insolvenz des Vermieters weiterhin als Sicherung von Forderungen aus dem konkreten Mietverhältnis bestehen bleibt.

Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Rechtsurteil nochmals bekräftigt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden muss, um diesen Zweck zu erfüllen (BGH, Beschluss vom 09.06.2015, Aktenzeichen VIII ZR 324/14). Denn jeder Gläubiger des Vermieters muss sofort den Treuhandcharakter der Anlage erkennen können. Die Mietkaution darf daher nicht auf einem versteckt treuhänderisch geführten Konto angelegt werden. Das Kautionskonto muss aber nicht zwingend den Namen des Mieters angeben. Es reicht aus, wenn sich der Treuhandcharakter aus der Bezeichnung des Kontos ergibt, zum Beispiel „Mietkautionskonto". Nicht ausreichend hingegen wäre die Bezeichnung „Mietkonto". Die Anlage der einzelnen Mietkautionskonten auf einem Sammelkonto genügt, sofern eine Vermischung mit Eigengeld des Vermieters ausgeschlossen ist.

Die Hausbank München erfüllt diese gesetzlichen Auflagen vollumfänglich.

Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Dieser Anspruch ist auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus wirksam.

Für Sie als Vermieter stellt die Anlage der Mietkaution auf einem den gesetzlichen Auflagen entsprechendem Konto eine verpflichtende Notwendigkeit dar. Gleichwohl ist es entscheidend, bei dem Erfordernis einer Inanspruchnahme einfach und ohne lange Wartezeit auf die Kaution zurückzugreifen. Dabei ist ein schnelles, papierloses Verfahren wünschenswert und ermöglicht eine komfortable Arbeitsweise.

Diese Voraussetzungen finden Sie im Kautions-Service der Hausbank München wieder.

Haben Sie Fragen oder wünschen Sie weitere Informationen? Gerne nehmen sich unsere Berater Zeit für Sie und Ihre Fragen.

Die Nichtzahlung zählt seit der Neuregelung 2013 als erhebliche Vertragsverletzung und erfordert daher auch keine Abmahnung. Für Altverträge vor Inkrafttreten der Mietrechtsänderung besteht die bisherige Rechtsgrundlage weiter.

Hier muss im Einzelfall entschieden werden. Überwiegend wird auch davon ausgegangen, dass das Recht der fristlosen Kündigung besteht. Es ist jedoch im Vorfeld eine Abmahnung der Nichtzahlung erforderlich.

Auch bei gewerblichen Mietverhältnissen findet das Recht der fristlosen Kündigung Anwendung. Jedoch besteht bei gewerblichen Mietverhältnissen – anders als bei Wohnraummietverhältnissen – keine gesetzliche Regelung.

Daher muss die Vereinbarung zur Entrichtung der Kaution bei Abschluss des Mietvertrages separat bzw. im Mietvertrag geregelt werden.

Doch Achtung - der Mieter hat das Recht, die Kaution auf ein offen ausgewiesenes Sonderkonto zu zahlen. Dieses Mietkautionskonto gewährleistet die getrennte Anlage der Kaution vom Vermögen des Vermieters. Hiermit soll sichergestellt werden, dass die Kaution bei Insolvenz des Vermieters geschützt ist und auch das Bankenpfandrecht keine Anwendung findet.

Sofern der Vermieter diesem Anspruch nicht nachkommt, steht es dem Mieter zu, die Kaution zurückzuhalten. Bei fehlender Vereinbarung zur Anlage auf einem getrennten Konto, kann folglich bei Nichtzahlung der Kaution auch keine Kündigung des Mietvertrages erfolgen (vgl. hierzu auch BGH, Beschluss v. 09.06.2015; VIII ZR 324/14).

Für den Vermieter ist daher die Anlage auf einem – den gesetzlichen Auflagen entsprechenden Konto – mit direktem Zugriff auf erste Anforderung die beste Variante zur Anlage der Mietkaution. Diese Voraussetzung finden Sie im Treuhandsparkonto der Hausbank München wieder.

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